Порядок покупки вторичного жилья по ипотеке

Содержание
  1. Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку
  2. Документы для одобрения ипотеки
  3. Выбор квартиры
  4. Документы на квартиру
  5. Заключение договора купли-продажи
  6. Покупка квартиры в ипотеку вторичное жилье – порядок действий, документы и процедура
  7. Порядок действий
  8. Первичный набор документов
  9. Подача заявки
  10. Поиск квартиры
  11. Оценка квартиры
  12. Документы для покупки вторичного жилья в ипотеку
  13. Кредитный договор
  14. Передача денег
  15. Покупка вторичного жилья в ипотеку: порядок действий
  16. Поэтапное оформление ипотеки
  17. Определяем условия займа
  18. Подача заявки и согласование кредита
  19. Выбор жилья и согласование сделки с продавцом
  20. Сбор документов для банка
  21. Подписание ипотечного договора
  22. Регистрация в Росреестре и расчет с продавцом
  23. Как происходит покупка вторичного жилья в ипотеку?
  24. Порядок действий
  25. Документы для одобрения
  26. Почему банк может отказать?
  27. Заключение договора купли-продажи и ипотечного кредитования
  28. Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке: как избежать обмана
  29. Отличия первичного и вторичного жилья
  30. Обман мошенников при покупке квартиры на вторичном рынке
  31. Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция
  32. Шаг №1. Предоставление банку первичного пакета документов
  33. Шаг №2. Получение одобрения и поиск недвижимости
  34. Шаг №3. Оценка недвижимости, сбор документов
  35. Шаг №4. Страхование жилья и регистрация сделки
  36. Как продавец получит деньги
  37. Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку
  38. Почему банк может отказать в ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке
  39. На что придется потратиться при оформлении сделки
  40. Лучшие предложения по ипотеке в 2018 году

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Порядок покупки вторичного жилья по ипотеке

Первое, что нужно сделать, – изучить предложения банков по ипотечному кредитованию на текущий момент. Иногда самая низкая процентная ставка не означает лучшие условия кредитования. На что еще следует обратить внимание, выбирая банк для ипотеки:

  1. Размер первоначального взноса. Сколько потребуется собственных средств, в каком соотношении к заемным средствам? В некоторых банках процентная ставка по кредиту зависит от этого соотношения.
  2. Под какие объекты недвижимости банк готов выдавать кредит? Новостройка или квартира на вторичном рынке, индивидуальный дом или земельный участок, комната или доля в праве собственности? Ответы на эти вопросы нужно получить в первую очередь. Хорошо, если один и тот же банк предлагает оптимальные ставки по ипотечному кредиту на новостройку и вторичное жилье, потому что в процессе выбора квартиры Ваша потребность может трансформироваться.
  3. Есть ли какие-то особенные требования к объектам недвижимости, передаваемым в залог? Какое минимальное количество этажей должно быть у многоквартирного дома? Не старше какого года постройки может быть дом? Какие перекрытия? Зная эти требования, Вы экономите себе время и деньги при поиске недвижимости.
  4. Какие дополнительные расходы возникают у Вас при оформлении ипотеки? Например, АИЖК не имеет собственной кассы, и при покупке квартиры и расчетах с продавцом недвижимости у Вас возникнут дополнительные расходы.
  5. Какие риски банк требует застраховать? Какие страховые компании аккредитованы банком? На самом деле в разных страховых компаниях тарифы могут отличаться в два раза.
  6. Какое подтверждение дохода устроит банк: официальное, по форме 2-НДФЛ, или по форме банка?

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Ограничено ли число участников сделки при продаже квартиры в ипотеку?

Документы для одобрения ипотеки

Изучив предложения по ипотечному кредитованию, остановите свой выбор на двух-трех банках. Далее приступайте к сбору документов для аккредитации в банке Вас как заемщика. В последнее время список из этих документов значительно сократился. Основные документы следующие:

  1. Паспорт заемщика, созаемщиков. Если Вы будете отправлять эти документы по электронной почте, потребуется цветной скан документов и обязательно ВСЕХ страниц паспорта, даже включая пустые.
  2. Заверенная работодателем копия Вашей трудовой книжки. Не все работодатели умеют правильно это делать. Заранее запросите в банке информацию о требованиях к этому документу.
  3. Справка, подтверждающая Ваш ежемесячный доход. Это может быть справка 2-НДФЛ или по форме банка. Обратите внимание, информация в справке должна быть полной: ИНН, рабочий телефон, актуальное место регистрации и так далее. По некоторым программам кредитования справка о доходах не требуется. Но это не означает, что у Вас нет дохода. Банк всегда обращает внимание на платежеспособность клиента, потенциального заемщика.
  4. Анкета. Грамотно заполненная анкета – это 50% успеха. Не оставляйте поля анкеты незаполненными. Если Вам что-то непонятно, переспросите в банке. Если что-то непонятно банку, дайте пояснения в письменном виде. Для некоторых банков критично, чтобы Вы указали все свои текущие кредиты, долговые обязательства. Сами по себе существующие кредиты – еще не повод для отказа, а вот скрывая их, вы рискуете не получить ипотеку. Не забывайте о кредитных картах, они тоже отражаются в Вашей кредитной истории.

Если вы привлекаете созаемщиков, то такой же пакет документов потребуется от них. Если Вы выбрали банк, в котором у Вас зарплатный проект, документов от Вас потребуется еще меньше, а условия кредитования будут лучше.

Выбор квартиры

Получив положительный ответ от банка, приступайте к выбору объекта недвижимости. При выборе, обязательно предупреждайте продавца, что Вы планируете приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

Документы на квартиру

Следующая ступень после того, как Вы определились с недвижимостью, – сбор документов на этот объект (ведь он передается в залог). Вот что вам потребуется:

  1. Правоустанавливающие документы. На каком основании объект недвижимости принадлежит продавцу: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор приватизации, договор дарения и прочее.
  2. Копии всех страниц паспортов собственников или копия свидетельства о рождении.
  3. Выписка ЕГРН. Ее можно заказать онлайн. Некоторые банки делают это самостоятельно.
  4. Согласие супругов, разрешение органов опеки, если требуется.
  5. Справка из паспортного стола. Для рассмотрения на этом этапе подойдет справка с указанием всех зарегистрированных лиц в объекте недвижимости.
  6. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет нужно заказать у аккредитованных банком оценочных компаний. Он стоит примерно 3 тысячи рублей (цена может меняться в зависимости от объекта и банка). Некоторые банки заказывают отчет сами и за свой счет.

Это неполный список того, что у Вас может потребовать банк. Список меняется в зависимости от объекта недвижимости и банка. При подготовке документов обязательно уточните в банке срок действия предоставляемых справок.

Такой же список документов потребуется для аккредитации объекта недвижимости в страховой компании. Будьте готовы к тому, что страховая компания запросит от Вас и от продавца дополнительный пакет документов. Обратите внимание, что у разных страховых компаний разные требования. После получения положительного юридического заключения от банка и страховой, можно назначать дату сделки.

Как оформить ипотеку, чтобы налоговый вычет получила и я, и муж?

Как вернуть деньги за страховку при досрочном погашении?

Заключение договора купли-продажи

На сделке происходит подписание документов, производятся частичные расчеты. Опять же, какие документы Вы будете подписывать на сделке, зависит от того, какой объект вы выбрали. Для квартир на вторичном рынке недвижимости вы подписываете договор купли-продажи, кредитный договор, закладную.

Если есть созаемщики, то они подписывают договор поручительства. Иногда одновременно подписывается договор страхования. Перед подписанием внимательно прочитайте каждый документ. Задайте свои вопросы сотруднику банка, уточните, в какую дату и каким способом оптимально вносить очередные платежи по кредиту.

Спросите, как нужно уведомить банк о Вашем желании досрочно погасить кредит. Проверьте свои паспортные данные, сумму кредита, адрес объекта и прочее на возможные опечатки. Обратите особенное внимание на закладную: чаще всего ошибки допускаются именно там.

Поверьте, лучше потратить время на проверку документов на этом этапе и сберечь себе нервы и время в будущем.

Способ передачи первоначального взноса, выдача кредитных средств зависит от особенностей объекта недвижимости и банка. Заранее попросите сотрудника банка рассказать обо всех этапах сделки.

Всё. Вам осталось только зарегистрировать право собственности.

Не пропустите:

Почему московская вторичка «стоит» и что ее ждет в 2018?

Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/likbez_pokupka_vtorichnoy_kvartiry_v_ipoteku/6786

Покупка квартиры в ипотеку вторичное жилье – порядок действий, документы и процедура

Порядок покупки вторичного жилья по ипотеке

Нередко перед покупателем жилья возникает выбор между первичной и вторичной недвижимостью. Люди останавливаются на «вторичке» из-за следующих факторов:

  • При покупке готового жилья меньше рисков, чем у строящегося;
  • Переезд возможен сразу после оформления сделки;
  • Можно заранее оценить соседей;
  • Инфраструктура, как правило, более развитая, нежели в новом квартале. 

Эти и другие преимущества перевешивают чашу весов в сторону вторичной недвижимости. Сюда же отнесем и готовое жилье в новостройках. В силу высокой стоимости такого жилья в пределах Санкт-Петербурга большинство граждан использует ипотечное кредитование. К тому же, банки охотно предоставляют различные условия, а процентные ставки имеют тенденцию к снижению. 

Порядок действий

Процедура покупки вторичного жилья в ипотеку имеет ряд сложностей. Необходимо действовать последовательно и без спешки. Лучше потратить чуть больше времени и разобраться во всех правовых и организационных вопросах, особенно если вы ранее не сталкивались с ними.

Каков же порядок действий при покупке вторичного жилья в ипотеку?

  1.  Выбор подходящего банка;
  2. Сбор необходимых документов для оформления заявки на одобрение;
  3. Подача заявки на ипотечный кредит;
  4. Поиск квартиры;
  5. Оценка квартиры независимым оценщиком;
  6. Оформление кредитного договора и договора купли-продажи;
  7. Передача денежных средств по договору купли-продажи.

Рассмотрим каждый пункт по отдельности.

Первичный набор документов

Определились с банковской организацией? Начните собирать документы, необходимые для одобрения заявки на ипотечный кредит. При описании условий покупки вторичного жилья в ипотеку банки зачастую указывают требуемые документы. Среди них:

  • паспорт;
  • второй документ, удостоверяющий личность (СНИЛС, копия водительских прав, военный билет);
  • заявление-анкета заемщика;
  • документ, подтверждающий занятость (копия трудовой книжки, выписка из трудовой книжки, справка от работодателя);
  • документ, подтверждающий доход (справка 2-НДФЛ, справка с места работы в произвольной форме)
  • свидетельство о браке или разводе.

Не забудьте, что у некоторых документов есть ограниченный срок действия. К примеру, справка 2-НДФЛ действительна 30 календарных дней с даты оформления. 

Некоторые крупные банки, например, Сбербанк России, ВТБ, «Россельхозбанк», банк «Санкт-Петербург», банк «ДельтаКредит», предоставляют ипотеку по двум документам. Процентная ставка и первоначальный взнос по такому кредиту выше, но зато сокращен перечень необходимых документов. 

Подача заявки

После сбора всех документов необходимо направить их в банк, чтобы получить предварительное одобрение ипотечного кредита на определенную сумму. Обычно подача заявки происходит в ипотечном центре конкретного банка. 

В ряде организаций, например, банке «ВТБ», мы можете оформить заявку на ипотеку прямо на официальном сайте банка, после чего с вами свяжется сотрудник и согласует время для вашего визита в банк. В некоторых банках, например, в Сбербанке России, предоставляется услуга онлайн-заявки.

Независимо от способа подачи заявления, банк в течение нескольких рабочих дней принимает решение об одобрении ипотеки либо об отказе. 

Одобрение действительно, как правило, в течении нескольких месяцев. Точный срок необходимо уточнять в каждом конкретном случае. 

Поиск квартиры

Имея на руках положительное решение банка самое время подобрать квартиру. Однако, не всякий объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитные организации, как правило, обращают внимание на следующие факторы:

  • Квартира должна находиться в доме, который не признан ветхим или аварийным;
  • Помещение, как правило, должно быть отдельной квартирой, а не комнатой;
  • Наличие коммуникаций;
  • Отсутствие незаконных планировок;
  • Свобода от ограничений и обременений прав.

Банк заинтересован в том, чтобы при покупке вторичного жилья в ипотеку, то есть квартиры, она не потеряла свою стоимость. Что касается остальных параметров, то покупатель волен выбирать квартиру на свой вкус. Однако обратите внимание на мошеннические схемы и без спешки подойдите к выбору жилья. 

Оценка квартиры

Оценка объекта недвижимости – обязательный и один из важнейших этапов сделки. Он позволяет банку и покупателю верно оценить стоимость квартиры. Требование по включению оценочной стоимости в ипотечный договор закреплено в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Оценкой занимаются специальные независимые фирмы. У банков, как правило, есть список рекомендуемых организаций, однако покупатель может и сам выбрать оценщика, согласовав его с банком. Такое лицо должно быть членом самоуправляемой организации оценщиков, а также застраховать свою ответственность (см. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Покупатель должен предоставить оценщику документы, относящиеся к недвижимости. Через несколько дней оценщик предоставляет итоговый отчет, в котором указана рыночная и ликвидационная цена.

Вторая цифра всегда меньше первой, и банки ориентируются на нее. Банк не выдаст сумму большую, чем ликвидационная стоимость жилья.

Разницу между предоставляемой банком суммой кредита и стоимостью жилья придется покрывать самостоятельно. 

Документы для покупки вторичного жилья в ипотеку

Заявка на кредит одобрена и стоимость квартиры вписывается в максимальную сумму кредита, которую одобрил банк? Настало время подготовить остальные документы для покупки вторичного жилья в ипотеку.  

Вам понадобятся следующие основные документы по кредитуемой квартире:

  • Выписка из ЕРГН о наличии права собственности у продавца;
  • Документы, на основании которых возникло право собственности продавца;
  • Отчет об оценке объекта;
  • Справка формы № 9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости;
  • Справка формы № 7 о характеристиках объекта недвижимости;
  • Кадастровый и/или технический паспорт помещения.

Полный список документов лучше уточнять в каждом конкретном случае.

Кредитный договор

Порядок покупки вторичного жилья в ипотеку таков, что кредитный договор с банком и договор купли-продажи квартиры с продавцом подписываются одновременно, либо с небольшой разницей во времени.

Кредитный договор включает в себя непосредственно сам договор и закладную – ценную бумагу, удостоверяющую права залогодержателя, то есть банка.

Текст договора должен содержать полные сведения об предмете (объекте недвижимости), о размере и сроках платежей по договору.

 Во время подписания кредитного договора важно обращать внимание на все условия, поскольку они могут содержать обстоятельства, увеличивающие процентную ставку. К примеру, процентная ставка возрастает при отсутствии личного страхования. 

На этом же этапе происходит страхование имущества, которое передается в залог банку, а также страхование жизни заемщика. 
Договор купли-продажи квартиры после подписания необходимо направить в Росреестр для регистрации перехода прав и установления залога. 

Передача денег

Заключительный этап при покупке вторичного жилья в ипотеку, например, квартиры – передача денег продавцу. Это происходит в тот момент, когда право собственности на жилье перешло к вам после государственной регистрации. Нередко часть денег передается продавцу в виде аванса до перехода права собственности, что позволяет окупить затраты продавца в случае отмены сделки. 

Передача средств осуществляется:

  • Наличным платежом (редко);
  • С помощью аккредитива;
  • С помощью депозитарной ячейки. 

После передачи денег ваши правоотношения с продавцом закончены. Вы выполнили обязательства по договору купли-продажи и получили в собственность жилье, которое находится в залоге у банка до момента выплаты всех сумм по кредитному договору.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/ipoteka-pri-pokupke-vtorichnogo-zhilja/

Покупка вторичного жилья в ипотеку: порядок действий

Порядок покупки вторичного жилья по ипотеке

Последние изменения: Январь 2020

Покупка вторичного жилья в ипотеку – ответственный шаг, который требует основательной подготовки и выбора банка, определяющего порядок действий заемщика по согласованию сделки с продавцом и кредитором.

  Так как ипотечный займ предполагает длительные финансовые обязательства, необходимо тщательно подбирать банк и программу, обещающую минимальную переплату по обслуживанию долга и комфортные параметры погашения.

Поэтапное оформление ипотеки

Тот, кто прошел через ипотечную сделку, вряд ли забудет, насколько сложным и длительным был порядок покупки квартиры в ипотеку. Однако, разобрав поэтапно всю процедуру, появится ясность, с чего начать покупку квартиры и как правильно ее завершить.

Определяем условия займа

Следующим этапом оформления станет расчет суммы и срока, на который может претендовать клиент. Успех согласования часто зависит от правильного расчета запроса. Максимально доступная сумма часто зависит от платежеспособности человека, а срок – от возраста, ведь погасить ипотеку желательно до достижения пенсионного возраста.

Работа с ипотечным калькулятором поможет правильно определить условия предстоящего займа, на который может рассчитывать заемщик. Важно учитывать, что банк не согласует заявку, если ежемесячный платеж по ипотеке превысит 40%. С учетом возросшей закредитованности населения, некоторые финансовые структуры отодвинули планку до 60%. В сумму будущего ипотечного платежа нужно включить и другие финансовые обязательства клиента.

Подача заявки и согласование кредита

Для подачи заявки потребуется собрать первый список документов.

Он включает лишь основные бумаги на заемщика и созаемщика:

  • паспорт гражданина;
  • справка 2-НДФЛ (некоторые банки готовы принять справку по форме банка, если подготовка декларации о налоговых отчислениях показывает доход меньше реального);
  • заверенная у работодателя копия трудовой с отметкой о работе «по настоящее время».

К списку прилагают подготовленную совместно с сотрудником банка анкету.

Следует помнить, что крупный займ банк вряд ли согласует, если кандидат на ипотеку имеет испорченную кредитную историю и имеет непогашенные проблемные кредиты. В течение нескольких дней (в среднем 3-5 дней) кредитор рассматривает полученное заявление и проверяет представленные документы. Уведомление о результате рассмотрения сообщает менеджер банка по телефону, указанному в анкете.

После того, как получено предварительное согласие, наступает время активных действий. На поиск жилья и согласование предстоящей сделки с кредитором и продавцом отводится около 3-4 месяцев.

Выбор жилья и согласование сделки с продавцом

В алгоритме покупки квартиры в ипотеку важным пунктом является подбор жилья и обсуждение условий сделки с продавцом.

Некоторые заемщики, обращаясь за согласованием в банк уже имеют на примете варианты желаемого жилья и предварительно обсудили с продавцом особенности расчета по ипотечной сделке.

Другим только предстоит определиться с квартирой, соответствующей параметрам банка и пожеланиям заемщика. На помощь в поиске квартиры приходят различные интернет—ресурсы с объявлениями от частных лиц, а также базы недвижимости риэлторских контор.

Рекомендуется привлечь к сделке риэлтора, так как ипотечная сделка требует неукоснительного соблюдения установленных требований и надлежащей подготовки документов. Это и обеспечит риэлтор, который поможет подобрать и согласовать будущую покупку между всеми заинтересованными сторонами.

При обсуждении предстоящей покупки важно проверить документы на недвижимость, продавца, отсутствие обстоятельств, препятствующих оформлению сделки. Так как вторичное жилье часто подвергается перепланировке, следует проверить соответствие фактической планировки и характеристик квартиры указанным в технической документации сведениям.

Проверить отсутствие риска возникновения претензий со стороны третьих лиц поможет расширенная выписка из домовой книги, где отслеживается история о всех зарегистрированных когда-либо жильцах по данному адресу.

В зависимости от ситуации, перед тем как купить квартиру через ипотеку, рекомендуется проверить следующие документы от продавца:

  • квитанции об оплаченных услугах ЖКХ и отсутствии долгов;
  • при наличии собственников до 18 лет, проверяют наличие письменного разрешения на сделку от органов опеки;
  • продавцам пожилого возраста предстоит получить справку о дееспособности (оформляет психотерапевт).

Важно заранее сообщить собственнику жилья, что сделка будет ипотечная, т.е. полный расчет будет произведен после того, как банк получит подтверждающие документы о переоформлении собственности на заемщика. На этот процесс уходит несколько дней, без учета времени на подготовку к кредитной сделке.

Вместо задатка ипотечный заемщик оформляет авансовый платеж по договору, сумма которого будет учтена в первоначальном взносе по ипотеке. Любые расчеты с продавцом должны быть зафиксированы надлежащим образом.

Уделите особое внимание оформлению расписки, использовав бланки и образцы.

Для кредитора потребуется также предварительный договор с продавцом, в котором указывают все условия предстоящей сделки – суммы, сроки, обстоятельства оформления и передачи недвижимости.

Сбор документов для банка

Когда все вопросы с продавцом урегулированы, наступает момент согласования конкретной сделки с банком. Для этого готовят полный пакет бумаг на недвижимость, продавцов, покупателя.

Первый блок документов представлен бумагами на заемщика:

  • паспорт;
  • свидетельство о браке (при наличии) или разводе;
  • свидетельства на детей (при наличии);
  • справка о заработной плате (2-НДФЛ);
  • сведения о дополнительном доходе.

На объект собственности продавец готовит:

  • бумаги, устанавливающие переход права на имущество продавцу (свидетельство из Росреестра, купчая, дарственная, иные бумаги);
  • личные документы продавца;
  • выписку из лицевого счета,
  • техническую документацию из БТИ, кадастровый паспорт;
  • выписку из ЕГРП.

Чтобы уточнить сумму ипотеки и проверить соответствие стоимости по документам фактическим рыночным ценам, банк обязательно потребует проведение оценочной экспертизы в одной из организаций, аккредитованных финансовым учреждением. Дополнительно банк запрашивает документы, подтверждающие юридическую чистоту сделки, и назначает дату подписания кредитного соглашения.

Подписание ипотечного договора

Пошаговая инструкция по получению ипотечного жилья основным пунктом всегда определяет этап подписания договора с банком. Обе стороны сделки являются в отделение банка.

Если ипотека предполагает наличные расчеты, арендуется ячейка в банке, куда, после подписания ипотечного договора, закладывают денежные средства в размере предоставленной кредитной линии.

Доступ к ячейке продавец получит только после завершения процесса переоформления ипотеки, т.е. после выдачи покупателю новых документов на недвижимость.

Договор составляется с непосредственным участием банка без права заемщика вносить в него корректировки. После того, как кредитор представит договор, необходимо внимательно прочитать каждый пункт, ведь в дальнейшем предстоит соблюдать указанные в нем условия на протяжении всего срока кредитования.

Следует обратить внимание на следующие пункты:

  1. Правильность написания адреса и основных характеристик жилья.
  2. Точность личных данных сторон сделки.
  3. Обязанности заемщика и последствия неисполнения договора.

Во избежание проблем. Банки практикуют одновременное подписание ипотечного договора и двух других – на передачу залога и покупку:

  1. Так как недвижимость станет залогом по ипотеке, заемщик подписывает соответствующие документы на передачу приобретаемого объекта в залоговое обеспечение по ипотеке. После передачи залога заемщик утрачивает право распоряжения недвижимостью без согласования с кредитором вплоть до момента последнего платежа и снятия обременения.
  2. Часто ипотечный договор подписывают одновременно с договором страхования. В дальнейшем, заемщику предстоит ежегодно продлевать и оплачивать услуги страховщика (страхование титула, залоговой недвижимости, жизни и здоровья). Если первые два варианта страхования являются обязательными, то от личного страхования жизни и здоровья заемщик вправе отказаться. В таком случае, банк оставляет за собой право пересмотреть условия кредитования, если изначально сделка была согласована с согласием на личную страховку.

Регистрация в Росреестре и расчет с продавцом

После того, как подписаны документы, подтверждающие переход права на недвижимость к заемщику, с полным пакетом бумаг на квартиру и оформление сделки, стороны являются в отделение Росреестра и пишут заявление с просьбой зафиксировать переход имущественных прав.

Вместо Росреестра допускается передача пакета бумаг через МФЦ. В течение ближайших 5 дней после обращения граждан, сотрудники регистрирующего органа проверяют сделку и вносят изменения в базу Росреестра. Подтверждением успешного завершения покупки станет выписка из ЕГРП, полученная покупателем.

Ипотечная сделка – сложная многоэтапная процедура и часто сопровождается различными сложностями при оформлении. Задолго до обращения в банк следует изучить, как происходит покупка квартиры в ипотеку, и какие последствия ждут после взятия финансовых обязательств.

Нужно оценить свои шансы на получение кредита и платежеспособность. Ответственность по договору обеспечивается залоговым имуществом, и банк не преминет воспользоваться своим законным правом, если клиент не сможет обслуживать ипотечный долг и допустит просрочки.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/ipoteka/pokupka-vtorichnogo-zhilya-v-ipoteku-poryadok-deystviy/

Как происходит покупка вторичного жилья в ипотеку?

Порядок покупки вторичного жилья по ипотеке

Вторичное жилье также может быть приобретено в ипотеку, как и новостройка. Для таких сделок есть свой порядок действий. Это связано с тем, что не все банки одобряют покупку жилья в ипотеку.

Зачастую при выборе между новостройкой или вторичным жильём, выбор приходится на вторичный рынок, так как на этом рынке много квартир, в которые можно въехать и жить. Однако такие квартиры часто стоят дороже, чем на первичном. Именно по этой причине их покупка чаще происходит в ипотеку. Однако для таких сделок есть свои особенности.

Порядок действий

Покупка квартиры на вторичном рынке при использовании средств, полученных по ипотечному займу, выглядит следующим образом:

  • Первичное одобрение ипотечного займа банком на ту сумму, на которую рассчитывает заявитель, или ту, которую может предоставить банк из расчета общих возможностей основного заемщика и его созаемщиков. После подачи документов в банк на одобрение, заявитель может получить ответ в течение срока, установленного конкретным банком в качестве регламента своей деятельности. Как правило, такой срок составляет от трёх дней до двух недель.
  • Подбор оптимального жилья исходя из потребностей потенциального покупателя. Кроме того, жильё должно подбираться, исходя из той суммы, которая в итоге будет предоставлена потенциальному покупателю (с учетом имеющейся суммы первоначального взноса и используемых жилищных сертификатов).
  • Оформление договора купли-продажи и договора ипотечного займа, а также переоформление права собственности на покупателя.
  • Последним этапом в покупке жилья с использованием ипотечных средств становится передача купленной квартиры в залог банку.

Для того, чтобы банк одобрил ипотечный займ, к заявлению необходимо приложить пакет документов, который требует банк к своему потенциальному заёмщику.

Документы для одобрения

Каждый банк предъявляет свои требования к пакету документов, которые должен предоставить заёмщик. Однако основной перечень документов выглядит следующим образом:

  • паспорт заемщика и другие документы, которые могут подтвердить личность лица, которое решило получить заемные средства;
  • свидетельство обязательного пенсионного страхования (СНИЛС);
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ, а в случае наличия дополнительных доходов – отчёт о таких доходах по форме банка;
  • если планируется предоставить в качестве залога другое имущество (недвижимое или транспорт), то потребуется свидетельства о праве собственности на такое имущество;
  • при наличии супруга в официальном браке, потребуется паспорт супруга и свидетельство о заключении брака;
  • если есть несовершеннолетние дети или лица, находящиеся на иждивении, необходимо предоставить документы на них (свидетельство о рождении, паспорт лица, находящегося на иждивении);
  • от военнообязанного ‒ военный билет;
  • в том случае, если заёмщик не является зарплатным клиентом того банка, в котором оформляется займ, понадобится заверенная работодателем копия трудовой книжки с указанием срока работы на последнем месте.

Рассмотрение заявления банком будет происходить только после предоставления полного комплекта документов.

Почему банк может отказать?

Каждый банк или другое кредитное учреждение решает самостоятельно, в каком случае одобрить кредит, а в каком – отказать. К основным причинам отказа относятся:

  • отнесение дома к категории ветхого жилья или жилищному фонду, подлежащему расселению или сносу (если дом участвует в программе реновации, это в качестве отрицательного основания для отказа в предоставлении кредита);
  • «грязная» юридическая история квартиры;
  • наличие обременений на жильё, которое не позволит направить его в качестве залога банку;
  • невозможность приобрести квартиру по договору купли-продажи (ведомственное жильё, жильё в военных городках).

Для того, чтобы банк одобрил кредит, этих условий в приобретаемом вторичном жильё быть не должно.

Заключение договора купли-продажи и ипотечного кредитования

Этот этап представляет собой шаг, который предшествует окончательному закреплению перехода права собственности.

Выглядит эта процедура следующим образом:

  • Подписание предварительного договора купли-продажи с авансом или задатком. Первоначальный взнос по ипотеке выступает в качестве аванса или задатка по договору купли-продажи. Подписанный предварительный договор передаётся в банк для того, чтобы кредитное учреждение дало окончательное согласие на выдачу ипотечного кредита.
  • С банком подписывается договор ипотечного кредитования и страхования жизни и здоровья заёмщика-покупателя, приобретаемого имущества, а также самой сделки в виде страхования права собственности на квартиру.
  • После подписания договора с банком и перечисления средств продавцу, подписывается основной договор купли-продажи жилья и передаётся квартира в собственность.

Приобретение квартиры в ипотеку, если выбор пал на вторичный рынок, имеет некоторые отличия от аналогичных сделок с недвижимостью, которые совершаются с использованием собственных средств. В основном это заключается в условиях, на которых банк предоставляет ипотечный кредит.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/ipoteka/vtorichnoe-zhile.html

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке: как избежать обмана

Порядок покупки вторичного жилья по ипотеке

Оформление ипотеки на объект вторичного рынка — классическая кредитная программа, предлагаемая многими банками. По итогу оформления вы покупаете жилой объект недвижимости, который ранее был в чьей-то собственности.

Такая сделка характеризуется определенными особенностями, с которыми важно ознакомиться потенциальному покупателю и заемщику.

Обязательно изучите, как оформляется покупка квартиры на вторичном рынке, и проанализируйте возможные риски.

Отличия первичного и вторичного жилья

Первичный рынок — это новостройки: отдельные дома или жилые комплексы, квартиры в которых реализует сам застройщик. При покупке квартиры на первичном рынке перечень возможных банков ограничен. Оформить кредит можно только в том банке, который аккредитовал новостройку, обычно это 1-3 банка. Продавцом выступает застройщик, покупатель будет первым собственником.

Большую часть рынка недвижимости составляют вторичные объекты. Это квартиры и дома, которые на данный момент находятся в чьей-то собственности.

То есть вы можете быть хоть вторым, хоть десятым собственником выбранного объекта. Это накладывает отпечаток на процесс оформления, банки уделяют пристальное внимание юридической чистоте продавца и самого объекта.

К сожалению, на рынке вторичного жилья часто орудуют мошенники.

Обман мошенников при покупке квартиры на вторичном рынке

Ипотека на вторичном рынке — более рискованный кредитный продукт. В случае с первичным рынком продавцом выступает проверенный со всех сторон застройщик, а продавцом вторичного объекта может быть кто угодно. Кроме мошеннических афер можно столкнуться и с другими юридическими рисками.

Возможные риски покупателя:

  • вскоре после совершения сделки объявятся граждане, которые тоже имеют права на объект, и эти права при совершении сделки были ущемлены. Это может быть супруг или супруга продавца, внезапно «опомнившиеся» наследники, несовершеннолетние граждане и пр. При таких обстоятельствах сделка признается недействительной, заемщик лишается квартиры, но остается должен банку;
  • покупка квартиры у недееспособного лица. Если продавец был признан ранее таковым, сделка будет признана недействительной;
  • внезапно могут объявиться временно выписанные граждане, которые после пропишутся обратно. Например, ушедшие в армию или отбывающие наказание в тюрьме.

Мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке встречается часто, при этом не исключаются и банальные юридические ошибки. Но банки тщательно проверяют объект и одобряют сделку только в том случае, если не будет никаких явных рисков.

Важно! При оформлении ипотеки на объект вторичного рынка вы можете подключиться к титульному страхованию. В случае потери прав собственности на объект после совершения сделки страховая компания компенсирует риски. Стандартно полис оформляется на три года — таков срок исковой давности по имущественным делам.

Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция

Изначально вам нужно выбрать банк. В целом, кредитные программы банков практически идентичны, вам нужно смотреть на процентные ставки, на требования к заемщику и к приобретаемому объекту. Если подходящий банк найдет, можно приступать к оформлению.

Особенности покупки готового жилья в ипотеку:

  • потребуется внесение первоначального взноса, его размер — минимум 10-20% от цены приобретаемой недвижимости;
  • одобрение возможно только в том случае, если клиент достаточно платежеспособен;
  • при заключении сделки обязательно совершается страхование недвижимости;
  • на недвижимость накладывается обременение, они снимается только после выплаты ипотеки;
  • требуется обязательная экспертная оценка объекта;
  • если заемщик состоит в браке, вторая половина оформляется как созаемщик с идентичными правами и обязанностями.

Шаг №1. Предоставление банку первичного пакета документов

На этом этапе банк определяет, возможна ли вообще выдача жилищного кредита. Первое, с чего нужно начать покупку квартиры в ипотеку вторичного жилья — собрать документы, которые позволят банку определить платежеспособность заявителя. Перечень документации получите в банке, обычно он выглядит так:

  • справка 2НДФЛ;
  • заверенная работодателем копия трудовой книжки;
  • документы о дополнительных источниках дохода;
  • все свидетельства о семейном положении;
  • документы об образовании и другие по требованию банка.

Заявитель передает эти документы в банк и ожидает решение. Анализ занимает 3-5 дней, в процессе банк может запросить дополнительные документы.

Шаг №2. Получение одобрения и поиск недвижимости

Банк выносит решение, при одобрении указывает на возможную сумму кредита. В рамках этой суммы заемщик выбирает квартиру. Кредитор указывает требования к объекту, которые важно соблюдать. Обычно требования сводятся к следующим моментам:

  • год постройки дома, он не должен быть старым;
  • не допускается наличие деревянных перекрытий;
  • к квартире подведены все необходимые коммуникации;
  • есть кухня и санузел;
  • недопустимы незаконные перепланировки;
  • квартира должна быть полностью пригодной для проживания.

Шаг №3. Оценка недвижимости, сбор документов

Если подходящий объект найден, банк должен убедиться в безопасности сделки, в ее юридической чистоте. На этом этапе обязательно проводится выезд эксперта-оценщика на объект.

Он определяет рыночную стоимость жилья, изучает его особенности и составляет оценочный акт, который нужно передать банку.

Услуги оценщика оплачивает заемщик, банк может только помочь с выбором аккредитованной компании.

Параллельно оценке заемщик собирает документы для ипотеки на вторичное жилье, которые касаются продавца и самой недвижимости. Точный перечень укажет банк, в него входят следующие документы:

  • свидетельство о собственности;
  • документ, который стал основанием появления у продавца права собственности (например, дарственная или договор купли-продажи);
  • выписка из домовой книги о прописанных лицах;
  • выписка из ЕГРП;
  • копия лицевого счета;
  • если продавец состоит в браке, согласие его второй половины на сделку;
  • справка из БТИ;
  • кадастровый и технические паспорта;
  • другие по требованию банка.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке не обходится без сбора обширного пакета документов на приобретаемый объект. На основании предоставленной документации юристы кредитной организации проведут анализ объекта и убедятся в его юридической чистоте — это важно и для самого заемщика. Если нареканий к квартире нет, сделка подходит к завершению.

Шаг №4. Страхование жилья и регистрация сделки

Так как приобретаемый объект оформляется как залог, заемщик обязан его застраховать за свой счет. Пока страхование не оформлено, сделка не будет совершена. Услуги страховой компании оплачивает заемщик, банк может только помочь в выборе организации.

Важно! Страховой полис оформляется на год. Ежегодно, пока действует ипотечный кредит, заемщик обязан его продлевать. Стоимость страховки зависит от остаточной суммы ипотечного кредита, поэтому ежегодно цена услуги будет уменьшаться.

После страхования и подписания кредитного договора заемщик, продавец и представитель банка посещают Росреестр для завершения сделки. Здесь регистрируется договор купли-продажи, параллельно происходит наложение обременения на недвижимость.

Как продавец получит деньги

Чаще всего для передачи первоначального взноса продавцу среди других способов используется банковская ячейка. Доступ к деньгам продавец получит только после совершения сделки. Остальные средства, то есть сумма кредита, переводятся банком на расчетный счет продавца, реквизиты он предварительно предоставляет.

Также может использоваться аккредитив при покупке квартиры в ипотеку вторичное жилье. В этом случае покупатель кладет сумму первого взноса на специальный счет-аккредитив. Продавец сможет получить эти деньги только в случае выполнения определенного условия, например при предъявлении выписки из ЕГРП, в которой будет отражен переход прав собственности покупателю.

Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку

К недостаткам можно отнести повышенные риски мошенничества или потери прав собственности после совершения сделки. К сожалению, даже тщательная юридическая проверка банка не может выявить все возможные риски. Но ситуацию спасет оформление титульного страхования.

К преимуществам можно отнести следующие моменты:

  • большой ассортимент жилья, возможность покупки квартиры в центре;
  • вторичные объекты, как правило, находятся в районах с давно сложившейся инфраструктурой, чего не сказать о новостройках;
  • покупка готового жилья, возможность сразу в него въехать;
  • никаких вечных ремонтов у соседей — серьезная проблема покупателей новостроек;
    чистый, благоустроенный двор. Новостройки часто окружают другие строящиеся объекты, а это шум, мусор, разбитые дороги и пр.;
  • отсутствие рисков, которые несет долевое строительство.

Почему банк может отказать в ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке

Банк может отказать еще на первоначальном этапе в процессе оценки платежеспособности заемщика. Если он видит, что гражданин не сможет справиться с долговыми обязательствами, он откажет в выдаче средств. Кроме того, причиной отказа часто бывает плохая кредитная история и другие долговые обязательства заявителя: алименты, кредиты, долги по судебным решениям и пр.

На втором этапе можно получить отказ, если объект не соответствует требованиям банка или не прошел проверку на юридическую чистоту. В этом случае отказ не так страшен, он несет только потерю времени. Заемщик просто начинает поиск другого объекта и сбор документов на него.

На что придется потратиться при оформлении сделки

Оформление ипотечного кредита на объект вторичного рынка предполагает определенные затраты заемщика, а именно:

  • внесение первого взноса, размер которого — не менее 10-20% от цены покупаемой недвижимости;
  • проведение экспертной оценки недвижимости. Стоимость услуги зависит от региона и города оформления кредита, обычно это 4000-6000 рублей;
  • обязательное страхование недвижимости, за полис нужно будет отдать около 1% от суммы кредита. Например, если в кредит уходит 2 млн. руб., первый год страхования обойдется заемщику примерно в 20000 рублей;
  • если сделка предполагает привлечение нотариуса, дополнительно оплачиваются его услуги. Например, если заемщик не состоит в браке, банк может потребовать нотариально заверить этот факт. Предполагаемые затраты — 1000-2000 рублей.
  • уплата госпошлины за регистрацию прав на собственности, ее размер — 2000 рублей.

Лучшие предложения по ипотеке в 2018 году

По ипотеке на вторичное жилье проценты банков могут существенно отличаться. Самое важное при выборе банка — смотреть именно на ставку, разница даже в 0,5 пункта может серьезно отразиться на итоговой переплате. Если вы получаете зарплату через какой-то банк, первоначально изучите именно его предложение. Участникам зарплатных проектов ипотека часто предоставляется на льготных условиях.

В каком банке лучше взять ипотеку на вторичное жилье:

  • Сбербанк;
  • ВТБ24;
  • Газпромбанк;
  • Россельхозбанк;
  • ДельтаКредит.

Это банки, которые первыми реагируют на изменение рынка и предлагают наиболее низкие процентные ставки.

В последнее время Центральный Банк постоянно снижает размер ключевой ставки, параллельно ей и банки снижают ставки по своим кредитным программам.

Снижение ключевой ставки отражается на рынке постепенно, банки уменьшают проценты примерно через 2 месяца, и вышеуказанные организации делают это первыми.

Кроме того, это крупные и стабильные компании, которые могут позволить себя выдавать жилищные кредиты на выгодных для заемщиков условиях. Они предлагают действительно лучшие предложения по ипотеке на вторичное жилье.

Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/pokupka/kak-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Указ и право
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: